전세 계약이 끝나갈수록 걱정되는 건 단 하나, 보증금을 ‘제대로’ 돌려받을 수 있을까 하는 점입니다.
2025년 전세 시장은 여전히 불확실성이 존재하는 상황. 특히 집주인의 재정 상태나 시세 하락 이슈로 보증금 반환이 지연되거나 불가능한 사례가 적지 않습니다. 이번 글에서는 전세 계약 만기를 앞두고 반드시 실행해야 할 보증금 회수 3단계 전략을 소개합니다.
1단계 – 계약 만기 3개월 전, 준비는 이미 시작돼야 합니다
보증금 회수는 계약 종료 직전에 준비해서는 늦습니다. 만기 2~3개월 전부터 아래 절차를 반드시 확인하세요:
- 계약 해지 또는 재계약 의사 ‘서면 통보’
- 등기부등본 확인 – 근저당, 가압류, 소유권 변동 여부
- 전세보증금 반환보증 가입 상태 및 유효기간 점검
- 집주인과의 협의는 반드시 문서 또는 문자로 남기기
특히 다주택자나 채무가 많은 임대인의 경우, 보증금 회수 가능성은 등기 확인에서 사실상 결정됩니다.
2단계 – 보증보험 가입이 ‘보증금 생명줄’이 됩니다
한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 제공하는 전세보증금 반환보증은 세입자의 보증금을 확실히 보호해주는 제도입니다. 보증에 가입되어 있다면, 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 기관이 대신 지급합니다.
가입 조건은 다음과 같습니다:
- 전입신고 + 확정일자 완료
- 임대차 계약 후 1년 이내 신청
- 해당 주택 담보권 과잉 등록 안 된 경우
보증료는 연 0.1~0.15% 수준으로 비교적 저렴하며, 리스크 회피 수단으로는 가장 효과적입니다.
3단계 – 만기 시 반환 거부 시 법적 절차 착수
집주인이 보증금 반환을 미루거나 거부한다면 아래 절차를 순차적으로 진행하세요:
- 내용증명 발송 – 반환 요청 공식화
- 임차권등기명령 신청 – 퇴거 후에도 권리 확보
- 소액임차인 확인 – 최우선변제 가능성 확보
- 보증금 반환청구 소송 – 법적 절차로 회수 시도
소액임차인 기준은 지역별로 다르며, 경매 시 우선 변제 순위를 결정하는 매우 중요한 요소입니다. 반드시 확인해야 합니다.
2025년에도 전세보증금은 세입자의 핵심 자산입니다. 철저한 사전 점검, 제도적 보장 수단 활용, 그리고 만기 대응 전략까지 모두 준비한다면 보증금 회수는 어렵지 않습니다. 방심하지 마세요. 준비하는 세입자만이 손해를 피할 수 있습니다.
