“등기부등본 안 보고 전세 계약하면, 보증금 날릴 수도 있습니다.”
2025년 전세 시장에서는 깡통전세, 보증금 미반환 사고가 빈번하게 발생하고 있습니다. 등기부등본은 그 모든 위험을 사전에 막아주는 ‘법적 방패’입니다. 계약 전 단 1장의 서류만 제대로 보면 내 보증금을 지킬 수 있습니다. 지금부터 꼭 확인해야 할 3가지 항목을 알려드립니다.
1. 실소유자 확인 – 표제부 & 갑구 항목
가장 먼저 ‘소유자’가 누구인지 확인해야 합니다. 등기부등본의 표제부와 갑구에 기재된 이름이 계약 상대방과 일치하는지 반드시 비교하세요. 만약 계약자가 소유자가 아니라면, 위임장·인감증명 등 추가 서류 없이 계약 자체가 무효일 수 있습니다.
또한 공동 소유인 경우, 모든 소유자의 동의가 필요합니다. 지분만 보유한 소유자와의 계약은 법적 보호를 받기 어렵기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.
2. 근저당·전세권·가압류 – 을구 항목 체크
‘을구’에는 해당 부동산에 설정된 권리가 모두 나와 있습니다. 특히 근저당권(대출)은 반드시 확인해야 합니다. 전세보증금보다 선순위 근저당이 많으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다.
가압류, 압류, 가처분도 보증금 회수에 심각한 영향을 미치며, 등기 순서(접수일자 기준)까지 꼼꼼히 비교해 자신의 권리 위치를 파악해야 합니다.
3. 말소 이력과 최신 등기 정보 – 갑구·을구 전체 주의
자주 근저당이 설정되었다 말소된 흔적이 많은 집은 위험 신호입니다. 이는 집주인의 재정 불안정 가능성을 나타내며, 보증금 반환 리스크가 큽니다.
또한 최근 급하게 설정된 근저당이나 권리 변경은 계약 직전에 진행된 위험 요소일 수 있습니다. ‘등기일자’와 ‘접수일자’를 비교해 최신 변경 사항을 반드시 확인하세요. 계약 전 최신 등기부등본을 발급받는 것이 핵심입니다.
등기부등본은 단순한 정보 문서가 아닙니다. 내 보증금을 지키는 가장 실질적이고 강력한 수단입니다. 계약 전 이 3가지만 확인하면, 깡통전세는 막을 수 있습니다.
