“등기부등본에서 ‘근저당권’이 보인다면? 그 집은 반드시 의심해야 합니다.”
2025년에도 여전히 많은 세입자가 보증금을 지키지 못하는 사례가 발생합니다. 그 핵심 원인 중 하나가 ‘선순위 대출’입니다. 집주인의 대출이 보증금보다 먼저 회수되는 구조이기 때문에, 제대로 확인하지 않으면 깡통전세 피해로 이어질 수 있습니다. 지금부터 선순위 대출이 위험한 이유와 피하는 방법을 자세히 알려드립니다.
선순위 대출이란? 보증금보다 먼저 회수되는 돈
등기부등본 ‘을구’에 적힌 근저당권은 집주인이 금융기관에 빌린 돈을 담보로 설정한 것입니다. ‘선순위’란 뜻 그대로, 경매 시 가장 먼저 회수되는 채권입니다.
예를 들어, 집값이 2억인데 선순위 대출이 1억 5천, 전세보증금이 5천이면 집이 2억보다 낮은 금액에 낙찰될 경우 세입자는 보증금을 잃을 수 있습니다. 보증금이 대출보다 ‘뒤에’ 있는 구조이기 때문입니다.
깡통전세는 선순위 대출과 시세 하락의 조합
깡통전세는 대출금과 보증금을 합한 금액이 매매가보다 많아 보증금 회수가 어려운 구조입니다. 특히 시세가 하락할 경우, 전세금 전액 손실로 이어질 수 있습니다.
신축 빌라나 다세대주택, 갭투자 매물에서 자주 발생하며, 선순위 대출이 많을수록 위험은 커집니다. 실제 피해자 중 많은 이들이 등기부를 확인하지 않거나 대출 규모를 정확히 파악하지 못한 경우였습니다.
계약 전 반드시 확인할 4가지 체크포인트
- 등기부 ‘을구’에 근저당권 등 선순위 권리 확인
- 대출금 총액이 전세보증금보다 크면 계약 피하기
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
- 해당 부동산의 시세 대비 총 부채 금액 계산
이 4가지 중 하나라도 불확실하거나 불안하다면, 해당 매물을 과감히 포기하고 안전한 대안을 찾는 것이 현명합니다.
계약 직전, 반드시 등기부 갱신본으로 재확인
근저당권은 계약 직전 갑자기 설정될 수도 있기 때문에, 서류는 계약 당일 최신 등기부등본으로 확인하는 것이 중요합니다. 접수일자와 등기일자를 꼭 비교하세요.
보증금은 내 자산입니다. 선순위 대출은 보이지 않는 위험입니다. 확인하지 않으면, 돌이킬 수 없는 손실이 생깁니다.
