“전세 사기의 80%는 갭투자 구조에서 시작됩니다.” 겉보기엔 멀쩡해 보이는 매물이 실제로는 보증금 반환이 어려운 ‘위험 매물’일 수 있습니다.
갭투자는 전세보증금만으로 매매를 성사시키는 투자 방식으로, 세입자 입장에선 매우 위험한 구조입니다. 이번 글에서는 깡통전세 피해로 이어질 수 있는 갭투자 매물의 5가지 공통된 특징을 정리했습니다.
1. 전세가가 시세보다 과도하게 높은 매물
전세보증금이 매매가의 80% 이상이거나 거의 동일한 경우, 이는 갭투자 구조일 가능성이 높습니다. 매매가가 허위로 부풀려졌거나, 투자자가 자기 자본 없이 보증금만으로 집을 매입한 상황일 수 있습니다.
집값이 조금만 하락해도 보증금 전액 손실로 이어질 수 있으므로, 이런 매물은 최대한 피해야 합니다.
2. 반복 매매·전세 갱신 이력
등기부등본을 통해 짧은 기간 내 반복된 매매나 잦은 보증금 설정 이력이 있다면, 보증금 돌려막기 구조일 수 있습니다. 이는 유사 피해가 반복될 가능성을 내포한 신호입니다.
같은 명의자가 동일 건물 여러 세대를 보유 중인 경우에도 리스크가 크므로 주의가 필요합니다.
3. 신축 빌라·외곽 비역세권 위주 매물
갭투자 매물은 주로 분양 목적의 신축 빌라나 다세대, 외곽 지역에서 집중 발생합니다. 시세가 명확히 형성되지 않았고, 거래량도 적어 실거래가 확인이 어렵습니다.
특히 “신축인데 보증금만 내면 입주 가능” 같은 제안은 의심을 가져야 합니다.
4. 법인 명의 또는 명의 분산 보유
집주인이 실소유자가 아닌 경우, 보증금 반환에 문제가 생겼을 때 법적 책임을 회피하는 사례가 많습니다. 법인·가족·지인 명의로 분산 보유된 매물은 특히 주의해야 합니다.
등기부등본에서 ‘법인 명의’ 확인은 필수입니다.
5. 보증보험 가입 거절된 이력
보증보험은 깡통전세 예방 수단이지만, 갭투자 구조에서는 가입이 거절되는 경우가 많습니다. 선순위 채권이 많거나, 세입자 보증금 중복 설정 등이 주된 이유입니다.
보증보험 심사 거절 여부는 안전성의 가장 명확한 지표 중 하나입니다.
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