“보증금이 시세보다 높다면, 깡통전세 위험이 존재합니다.” 전세 계약 직전, 이 신호를 모른다면 큰 손해를 입을 수 있습니다.
전세 계약 전, 보증금이 해당 주택의 매매가를 넘는 경우는 ‘깡통전세’의 대표적 경고입니다. 경매 시 전세금 전부를 회수하지 못할 가능성이 높아집니다. 이 글에서는 보증금이 실거래가보다 높은 집의 위험성과, 계약 전에 반드시 확인해야 할 3가지 핵심 체크포인트를 정리했습니다.
1. 실거래가와 보증금 비교 – 가장 기본이자 필수
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산, 부동산원 자료를 통해 최근 거래가를 꼭 확인하세요. 예: 최근 실거래가가 1억 원인데 보증금이 1억 1천만 원이라면 이 집은 깡통전세 위험 주의 대상입니다. 특히 보증금이 실거래가의 80%를 넘을 경우, 안전 마지노선으로 보는 것이 좋습니다.
2. 보증보험 가입 가능 여부 – 안전장치 여부 확인
보증금이 시세보다 높다면, 반드시 전세보증금 반환보증 가입 여부를 조회하세요. 주택금융공사나 SGI서울보증 홈페이지에서 확인 가능하며, 가입이 불가능한 경우 그 집은 피하는 것이 현명합니다. 가입 거절 사례는 주로 채무 과다, 보증금 과다, 불안정한 등기부 상태 때문입니다.
3. 등기부등본 권리 분석 – 숨은 채무 확인 필수
등기부등본을 확인해 선순위 근저당권이나 가압류 같은 권리 설정 상태를 파악하세요. 이러한 권리들이 있으면, 경매 시 보증금이 먼저 지급되지 못할 가능성이 커집니다. 정확한 등기부 내용 확인을 위해선 최신 등기부를 발급받아 전문가 상담이나 담당 공인중개사와 함께 분석하면 좋습니다.
보증금이 매매가보다 높은 집은 계약 전 반드시 재고해야 합니다. 실거래가 확인 → 보증보험 가입 여부 조회 → 등기부 권리 분석까지, 이 3단계만 제대로 체크해도 깡통전세 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
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