“확정일자와 전입신고는 전세보증금 지키는 첫걸음입니다.” 전세 계약을 마쳤다고 끝이 아닙니다. 보증금 보호의 핵심 절차, 놓치고 계시진 않으신가요?
전세 계약을 체결한 후 세입자가 반드시 챙겨야 할 두 가지 절차가 있습니다. 바로 확정일자와 전입신고입니다. 이 두 가지는 단순한 행정 절차가 아니라, 실제로 전세보증금을 돌려받을 수 있는 ‘법적 지위’를 부여하는 중요한 조치입니다. 특히 2025년처럼 전세사기와 깡통전세 이슈가 잦은 시기에는, 하루만 늦어도 순위에서 밀려 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.
확정일자란? 보증금 보호의 '시간 도장'
확정일자는 임대차 계약서의 날짜를 법적으로 인정받는 절차로, 주민센터나 행정복지센터에 계약서 원본을 제시하면 도장을 찍어줍니다. 이 날짜는 경매 시 세입자의 보증금 보호 순서를 결정하는 기준 중 하나로 작용합니다.
확정일자가 없다면, 설령 계약이 존재하더라도 경매 절차에서 일반 채권자 수준으로 취급되어 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 확정일자는 선택이 아니라 필수입니다.
전입신고란? 거주 사실을 증명하는 법적 장치
전입신고는 주민등록 주소를 해당 전셋집으로 옮기는 절차입니다. 전입신고를 완료해야만 세입자가 해당 주택에 실제로 거주하고 있다는 ‘대항력’을 갖게 됩니다. 이는 확정일자와 함께 있을 때 ‘우선변제권’이 발생합니다.
쉽게 말해, 전입신고만 있으면 “살고 있다는 주장”은 가능하지만 보증금 돌려받을 권리(우선변제권)는 없는 상태입니다. 반대로 확정일자만 있고 전입신고를 안 하면 “날짜는 인정받았지만 실제 거주자 아님”으로 간주될 수 있습니다.
두 절차는 언제? 입주 당일 또는 다음날이 정석
확정일자와 전입신고는 가능하면 같은 날, 입주 직후 바로 처리하는 것이 좋습니다. 그 이유는 보증금 보호에서 ‘먼저 확보한 순위’가 매우 중요하기 때문입니다.
만약 같은 집에 여러 세입자가 있었고, 집이 경매로 넘어가 보증금을 전액 돌려주지 못하게 된다면, 신고를 빨리 한 사람 순서대로 변제를 받습니다. 따라서 하루 차이로도 수천만 원의 손실이 날 수 있는 상황을 막기 위해, 최대한 빠르게 둘 다 완료해야 합니다.
확정일자·전입신고 실수 사례, 이런 점 조심하세요
최근에는 계약만 체결해놓고 실제 입주는 몇 주 뒤에 하면서, 확정일자만 먼저 받은 사례가 많습니다. 이 경우 보증금 보호를 위한 ‘대항력’이 없는 상태입니다. 또 전입신고만 하고 확정일자를 안 받는 것도 마찬가지로 우선순위 보호에서 제외됩니다.
세입자는 반드시 이 두 절차를 ‘같이’ ‘입주 즉시’ 처리해야만 보증금 보호의 완벽한 법적 조건을 갖추게 됩니다.
2025년에도 전세 리스크는 계속됩니다. 깡통전세, 보증금 미반환의 피해자가 되지 않으려면, 확정일자와 전입신고부터 반드시 챙기세요.
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