“전세가율이 70%를 넘는다면, 깡통전세 위험 신호입니다.” 단순한 비율이 아닌 ‘보증금 회수 가능성’을 알려주는 중요한 지표가 될 수 있습니다.
전세가율이란 전세보증금이 매매가 대비 얼마나 높은지를 비율로 나타낸 수치입니다. 특히 70% 이상이면 보증금 회수가 어려운 위험 지역으로 판단되며, 자세한 이유와 사전 체크포인트를 놓치면 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
전세가율 계산법: 간단하지만 핵심적인 지표
전세가율 = (전세보증금 ÷ 매매가) × 100% 예시: 매매가 1억 원, 전세보증금 8천만 원 → 전세가율 80%. 이처럼 전세가율이 높을수록 보증금이 집값에서 차지하는 비중이 커지고, 리스크가 증가합니다.
전세가율이 높을수록 위험한 이유 3가지
1. 집값 하락 시 보증금 손실 가능성: 시세가 떨어지면 보증금 회수부터 어려워집니다.
2. 깡통전세 발생 가능성: 특히 빌라, 오피스텔, 신축 다세대주택에서 피해가 집중됩니다.
3. 보증보험 가입 거절 가능성: 주택금융공사나 SGI가 보증보험을 거절할 가능성이 커집니다.
전세가율 높은 지역의 공통 특징
- 수요보다 공급이 많음
- 신축 위주로 공급돼 시세 형성이 불안정
- 매매 거래 감소로 시세 하락 가능성 큼
- 갭투자 비중 높은 지역
대표 지역: 수도권 외곽, 지방 중소도시, 세종·대전 일부, 신축 빌라 밀집 지역 등.
계약 전 필수 체크포인트
- 최근 실거래가 확인 (국토부 실거래가, KB부동산, 부동산원)
- 보증금이 매매가의 몇 %인지 직접 계산 (안전 기준은 70% 이하)
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 조회
- 등기부등본 권리 관계 확인 (근저당권, 가압류 등 위험 요인)
이 중 하나라도 의심되면 계약을 재고하거나, 안전한 대안 주택을 찾는 것이 현명합니다.
전세가율은 단순한 숫자가 아닙니다. 내 보증금을 지키는 ‘위험 지표’입니다. 숨겨진 리스크와 계약 전 필수 확인 사항을 철저히 살펴보세요.
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